頭の隅に置いておきたい「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」

遺産の中に相続人の誰もが承継したがらないものがあった場合(負債を除く)、誰がそれを相続するかで遺産分割協議はまとまらなくなります。例えば、相続人の居住地域から遠方にある当該相続人にとってはお荷物となってしまうような不動産、遠方ではなくても利用価値のない不動産など、様々なケースがあると思いますが、被相続人が亡くなったことで空き家となってしまう不動産も、さてどうしよう、という遺産に分類されることでしょう。

ここで知っておきたいのが「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。これは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却して、一定の要件を満たすときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるというものです。

 

以下、概要となります。

被相続人居住用家屋とは、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3要件全てに該当するものをいいます。

1.昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

2.区分所有建物登記がされている建物でないこと。

3.相続の開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

特例を受けるためには細かな適用要件を満たさなければなりません。

1.売却した人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地を取得したこと。

2.相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地を売ること。

被相続人居住用家屋は(1)(2)の両要件を満たす必要があり、被相続人居住用家屋の敷地等は(1)の要件を満たすことが必要。

(1)相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと。

(2)譲渡の時において、一定の耐震基準を満たすものであること。

3.相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

4.相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売ること。

5.売却代金が1億円以下であること。

6.売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収容等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。

7.同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

8.親子、夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、その他特殊な関係のある法人など

特別の関係にある人に売ったものでないこと。

 

その他、細かな要件等がありますので、興味のある方は専門家に相談されてみてはいかがでしょうか。

この特例は、近年増加傾向にあり社会的問題となってきている空き家の増加を抑制する目的で導入された制度ではありますが、どこまでカバーできるのかは不明です。

ただ、遺産に空き家となってしまう被相続人の居住用財産があるのであれば、このような特例を利用した売却も視野に入れて遺産分割協議の臨むのも方法の(考え方の)一つではないでしょうか。

このページのコンテンツを書いた相続士

中島 浩希
中島 浩希
行政書士、相続士、CFP
東京都小平市出身。法政大学経済学部卒。リース業界・損害保険業界を経て、2007年相続・事業承継に特化した事務所を開設、同時に、相続支援ネットにメンバー加入。「円満な相続」をモットーに、遺産分割対策支援・遺産分割協議支援など相続・事業承継支援を行う遺産分割に特化した相続士。あらゆる層の相続において問題の所在と解決の方向性を示す的確なマネジメントと親身な対応には定評がある。日本相続士協会理事、日本相続士協会試験委員、相続士上級養成スクール専任講師。
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