遺産に不動産がある場合・・・事前準備として知っておきたいこととは?

遺産の中に不動産がある場合の事前準備として知っておきたいことについて、簡単にお話ししたいと思います。

相続が開始してからはバタバタと忙しい非日常的な日が続き、相続の山場である遺産分割(協議)が行われます。

遺産分割の時に問題となるのが不動産です。不動産は現金のようにきっちり分けることができませんから、誰がどのように承継するかが最大の問題となるのです。

相続開始前であれば、このような不動産の特質を理解して事前の準備をしっかりしておきたいものです。

よくある勘違いが、「共同相続人同士の共有が一番平等な分割方法だという考え方」です。共同相続人の共有にしてしまうと、「この後どうするかはゆっくり考えれば良い」という考えも混在して、「共有のまま」の状態が続きがちになります。

そうなると、共有している相続人自身の相続が開始するなど、どんどん複雑な共有状態になっていきますので、いざ不動産を処分しようとしてもなかなか上手くいかないということになりかねません。

共有不動産の処分は共有者全員の合意が必要になりますので、各共有者の事情や考え方が合意を左右してしまうのです。このように「共有の結果・未来」について予め知っておくと、共有を避けるための事前の準備が可能なのではないでしょうか。

次に、既に承継者が決まっている場合ですが、その場合でも「他の相続人とのバランス」が取れないということがあります。

不動産を切り取って必要な分だけ渡すなんてことは到底無理ですから、代償分割などの方法も検討しなければなりません。代償分割を行う場合でも不動産を承継する相続人から他の共同相続人に代償金を支払わなければなりませんから、生命保険で代償金を用意するなど事前の準備が必要です。

事前の準備なく、その場になって代償分割といっても「支払うお金がない」「分割払いといっても払っていけるか確証がない」というような事態になり、絵に描いた餅になりかねませんので、こういった方法があることを知っておくと良いでしょう。

生前対策という意味では、生前贈与・遺留分放棄・遺言作成を組み合わせた方法もありますので、他の機会にお話ししたい思います。

そして、最後に不動産と相続税に関することです。

相続税対策という謳い文句でアパートやマンションを建てる人がここ数年増えているようですが、それをした場合に、ただでさえ遺産分割時に問題となりやすい不動産が、更に分割できない不動産に化けていないか、ということが問題です。

相続税対策として、確かに効果があるものですが、分割リスクや空室リスクなどトータルに検討しなければいけない問題であることを認識しておかなければなりません。

もう一つ、相続税を考える上で外せないのが、「小規模宅地の特例」です。相続税を計算する上で居住用宅地等の評価減となり、適用可能か否かの判断は必須事項と言えます。この特例を使う場合にも、予め適用要件等について概要を知っていると、生前に対策が取れるかもしれません。

「なんだ!知っていればそのようにしておいたのに!」ということになるのは残念です。

以上、遺産に不動産がある場合に、事前に知っておいて準備や心構えなどができると相続開始の時に役立つことを挙げてみました。

各家庭によって、事前に知っていれば準備しておいた、という事項は様々あると思います、こういうことをトータルでアドバイスでき、実際に支援できる専門家を探してみてください。

このページのコンテンツを書いた相続士

中島 浩希
中島 浩希
行政書士、相続士、CFP
東京都小平市出身。法政大学経済学部卒。リース業界・損害保険業界を経て、2007年相続・事業承継に特化した事務所を開設、同時に、相続支援ネットにメンバー加入。「円満な相続」をモットーに、遺産分割対策支援・遺産分割協議支援など相続・事業承継支援を行う遺産分割に特化した相続士。あらゆる層の相続において問題の所在と解決の方向性を示す的確なマネジメントと親身な対応には定評がある。日本相続士協会理事、日本相続士協会試験委員、相続士上級養成スクール専任講師。
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