不動産の相続に関する考察

相続における重要なファクターに不動産があります。一般的には被相続人が住んでいた自宅ということになりますが、被相続人が生前に相続した地方の不動産なんてケースもあります。何れにせよ、遺産の中に不動産がある場合には、相続人が複数人いる時は特に、遺産である不動産をどうするかが問題となり得ます。

まず最初に勘違いや知識不足が見受けられ基礎的なことを押さえておきたいと思います。相続が開始して(被相続人が亡くなって)から遺産分割協議によって遺産の帰属先(遺産を承継する人)が決まるまでの間、遺産は誰のものか、ということですが、相続開始と同時に共同相続人全員(相続人が複数人いることを前提に表現しています)の共有状態になります。

つまり、被相続人の所有のままでもなければ保留状態で宙に浮いているわけでもありません、共同相続人全員で所有していることになる訳です。そして、共同相続人全員で所有している状態を解消して、何を誰の所有にするか、遺産の具体的な帰属先(遺産を具体的に承継する人)を決める作業が遺産分割協議になります。

遺産の中に不動産がある場合も、誰が当該不動産を承継するのか遺産分割協議で決めなければなりません。これがなかなか難しい作業となります、なぜなら、不動産を共同相続人の人数で簡単に切り分けることはできないからです。広い土地であれば分筆して分けることも可能かもしれませんが、大抵の場合は1軒屋が建っているいる程度の土地がほとんどですからむやみに分筆しても使い物にならない土地になってしまいかねません。

そこで共同相続人は共有という選択をすることがあります、どうして良いかわからないから平等という建前を持ち出して問題(誰が承継するか具体的に決めること)の先送りをしてしまうのです。むやみに(具体程方針もなく)共有にしてしまうと後々多くの問題が噴出する恐れがありますし、昨今社会問題となっている空き家問題へと発展してしまう可能性もあり得ます。

不動産以外に預貯金等もあまり無い場合は大変難しい問題になる可能性はあります、特にその不動産に継続的使用価値があったり魅力があったりする場合には売却を検討できなくなる可能性もありますので共同相続人間で権利の主張合戦となり得ます。

当該不動産を承継する人に金銭的余裕があれば「代償分割」という方法をとって、他の相続人に「代償金」を支払うことで解決に持っていくことも可能です。

当該不動産を維持していく必要が無いのであれば、売却して金銭として共同相続人間で分けるという「換価分割」という方法も取れますが、この「換価分割」は詳細な取り決め等をしておかなければならないケースもありますから不動産の専門家というより相続の専門家にしっかりと相談してから計画・実行することをお勧めします。

相続は百人百様というように家族の状況によって様々なものがあります、その中の不動産も家族の状態等を映し出した様々な性質のものになり得ますので、生前の相続対策(準備)として、不動産をどうするかを検討してみてください。

このページのコンテンツを書いた相続士

中島 浩希
中島 浩希
行政書士、宅地建物取引士、相続士上級、CFP
東京都小平市出身。法政大学経済学部卒。リース業界・損害保険業界を経て、2007年相続・事業承継に特化した事務所を開設、同時に、相続支援ネットにメンバー加入。「円満な相続」をモットーに、遺産分割対策支援・遺産分割協議支援など相続・事業承継支援を行う遺産分割に特化した相続士。あらゆる層の相続において問題の所在と解決の方向性を示す的確なマネジメントと親身な対応には定評がある。日本相続士協会理事。
中島行政書士相続法務事務所・ナカジマ相続士事務所

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